מס רכישה (2026): כמה תשלמו למדינה על הדירה החדשה?

ההוצאה שלא נכנסת למשכנתא

מס רכישה הוא מס שהמדינה גובה מכל אדם שקונה זכות במקרקעין בישראל. הבעיה הכי גדולה עם המס הזה, במיוחד לרוכשים צעירים או למשקיעים חדשים, היא שהבנק לא נותן משכנתא על מיסים. את סכום מס הרכישה אתם חייבים להביא "במזומן" מההון העצמי שלכם.

גובה המס תלוי לחלוטין בסטטוס שלכם: האם זו דירתכם היחידה, או שמא אתם משקיעים שקונים דירה שנייה? ההבדל ביניהם עומד על מאות אלפי שקלים. רוצים לדעת מיד כמה? הזינו את מחיר הדירה במחשבון מס הרכישה.

מדרגות מס רכישה: דירה יחידה (משפרי דיור)

החוק מקל מאוד על מי שזו דירתו היחידה בישראל (או משפר דיור שמתחייב למכור את דירתו הישנה תוך פרק זמן הקבוע בחוק של עד 18 חודשים).

נכון לשנת 2026, אלו מדרגות המס (הסכומים קפואים):

• עד לשווי של 1,978,745 ₪ – פטור מלא ממס (0%).
• על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ – 3.5% מס.
• על החלק שבין 2,347,040 ₪ ל-6,055,070 ₪ – 5% מס.
• על החלק שמעל 6,055,070 ₪ – 8% מס.

איך זה עובד? כמו במס הכנסה. אם קניתם דירה מעל הפטור, אתם לא משלמים אחוזים על כל הסכום, אלא רק על החלק היחסי שבתוך המדרגה.

מדרגות מס רכישה: דירה נוספת (משקיעים)

כאן המדינה פותחת את המלתעות כדי לצנן את המשקיעים. קונים דירה שנייה ומעלה? אין פטור, והמס חל מהשקל הראשון:

• עד שווי של 6,055,070 ₪ – המס הוא 8%.
• על כל שקל מעבר לכך – המס קופץ ל-10%.

בואו נדבר במספרים (דוגמאות חישוב)

1. קניית דירה ב-1,900,000 ₪

• כדירה יחידה: כל הסכום מתחת לתקרת הפטור. מס רכישה: 0 ₪.
• כדירה שנייה (להשקעה): 1.9 מיליון כפול 8%. מס רכישה: 152,000 ₪.

2. קניית דירה ב-2,500,000 ₪

• כדירה יחידה:
  על 1.97 מיליון הראשונים: 0 ₪.
  על החלק שבמדרגת 3.5% (כ-368 אלף ₪): 12,890 ₪.
  על השארית שבמדרגת 5% (כ-152 אלף ₪): 7,648 ₪.
  סה"כ מס רכישה: ~20,538 ₪.
• כדירה שנייה (להשקעה): 2.5 מיליון כפול 8%. מס רכישה: 200,000 ₪.

פטורים מיוחדים ומועדי תשלום

החוק מעניק הטבות מס משמעותיות לאוכלוסיות מסוימות הקונות דירה למגוריהן:

• עולים חדשים: נהנים ממס מופחת של 0.5% (עד תקרה מסוימת) במהלך 7 השנים הראשונות לעלייתם. שימו לב: בדירות זולות (סביב 2 מיליון), המסלול של "דירה יחידה" רגילה עשוי להיות זול יותר מההטבה של עולה חדש בגלל הפטור הראשוני. תמיד בקשו מהעו"ד להשוות!
• נכים ונפגעי פעולות איבה: זכאים למס מופחת של 0.5% מהשקל הראשון.

מתי משלמים? את מס הרכישה יש לשלם בתוך 60 יום ממועד חתימת החוזה. איחור גורר קנסות וריביות כבדות מרשות המסים.

השורה התחתונה

מס רכישה הוא משקולת כבדה, במיוחד למשקיעים. אל תעשו את החישובים האלה לבד על מפית. עורך הדין המייצג אתכם בעסקה הוא זה שאחראי לבצע את התחשיב, למצוא זיכויים (למשל פיצול מס במידה ומדובר בנכס עם זכויות בנייה נוספות), ולהגיש את הדיווח לרשות המסים בזמן.